• 0935 864 357
  • YalpusLaw@gmail.com
  • Luật sư Tư vấn Pháp luật

HỢP ĐỒNG THUÊ VĂN PHÒNG CẦN LƯU Ý

Yalpus.com– Hợp đồng thuê văn phòng mang bản chất của một hợp đồng thuê nhà giữa các bên, tuy nhiên, theo xu hướng hiện nay, các loại văn phòng cho thuê ngày càng đa dạng và luôn biến đổi theo từng giao dịch nên các bên vẫn cần nắm rõ hơn đặc tính và những lưu ý riêng biệt của dạng hợp đồng này.

1. Đối tượng hợp đồng
Ngày nay, các công ty hoặc cá nhân thường có nhu cầu thuê các văn phòng tại các tòa nhà cao ốc và đây lại là lý do mà việc đối tượng hợp đồng càng phải được nhấn mạnh. Đối tượng của hợp đồng là văn phòng và phải được miêu tả với số liệu chính xác về vị trí tầng, chiều dài, chiều rộng, diện tích (bao gồm diện tích sử dụng riêng và diện tích sử dụng chung) và các trang thiết bị bao gồm (nếu có)… Việc miêu tả đầy đủ và chính xác giúp các bên có thể tránh những tranh chấp hoặc nhầm lẫn nhỏ nhặt trong vấn đề này. Ví dụ: nhầm lẫn về vị trí tầng hoặc nhập nhằng trong việc sử dụng diện tích chung của cả tòa nhà.

2. Pháp lý của Bất động sản cho thuê
Một số tòa nhà tuy xây dựng hoàn chỉnh nhưng chưa thực hiện đầu đủ các yêu cầu về pháp lý hoặc không có chức năng cho thuê theo điều kiện được quy định trong Luật Nhà ở 2014 thì không được cho thuê ví dụ như:
- Không có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
- Bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

3. Tư cách hợp pháp của Bên cho thuê
Đối với các chủ thể kinh doanh bất động phải thành lập doanh nghiệp và có vốn định không được thấp hơn 20 tỷ đồng theo Pháp luật kinh doanh Bất động sản. Ngoài ra, căn cứ theo các quy định của Luật Nhà Ở và Luật kinh doanh bất động sản, việc giao dịch và kinh doanh bất động sản, nhất là các bất động sản thuộc các dự án nhà ở xã hội (bao gồm các tòa nhà có văn phòng cho thuê) thì Bên cho thuê phải là chủ đầu tư. Trong trường hợp Bên cho thuê không phải là chủ đầu tư mà chỉ là công ty quản lý, công ty con hoặc đơn vị cho thuê lại … thì phải có văn bản ủy quyền hoăc hợp đồng thuê tòa nhà có bao gồm điều khoản có quyền cho thuê lại.

4. Thời gian thuê
Các bên cần lưu ý thời hạn cho thuê như trong hợp đồng thuê nhà, tuy nhiên vì là văn phòng nên sự di chuyển và thay đổi có thể ảnh hưởng đến công việc kinh doanh hoặc giao dịch của một bên. Vì vậy, các bên cần thống nhất, thời hạn cho sự di chuyển bên cạnh thời hạn cho thuê.
Ví dụ: Bên A cho Bên B thuê văn phòng số…. của Tòa nhà…..tại địa chỉ….. trong thời gian……. Sau khi hết thời hạn cho thuê, Bên B có nghĩa vụ thu xếp và di chuyển trong vòng ….. ngày kể từ ngày hết hạn.
Hợp đồng thuê văn phòng nhất là văn phòng ở các toàn nhà cao ốc, giá và các chi phí thường rất cao nên yêu cầu chất lượng của những dịch vụ này cần phải tương xứng với mức giá này.


5. Giá và phương thức thanh toán
Hợp đồng thuê văn phòng nhất là văn phòng ở các toàn nhà cao ốc, giá và các chi phí thường rất cao nên yêu cầu chất lượng của những dịch vụ này cần phải tương xứng với mức giá này. Giá mà các bên thỏa thuận đã bao gồm những gì và không bao gồm những gì cần được nêu rõ ở từng khoản khác nhau. Thông thường chủ tòa nhà hoặc chủ văn phòng khi cho thuê sẽ tính giá thuê bao gồm cả chi phí: Dịch vụ bảo trì, sửa chữa tòa nhà, hệ thống điện nước; Dich vụ vệ sinh; Dịch vụ giữ xe cho nhân viên của văn phòng (Có giới hạn số người)… Một số chi phí như: Chi phí giữ xe ngoài số lượng miễn phí; Chí phí điện, nước hàng tháng; Các thuế VAT kèm theo các dịch vụ không bao gồm trong giá…là những chi phí Bên Thuê vẫn phải trả hàng tháng bên cạnh tiền thuê văn phòng.

Lưu ý: Giá thuê văn phòng tại Việt Nam phải sử dụng tiền Việt Nam vì ngoại trừ một số ngành nghề hoặc lĩnh vực được quy định có thể sử dụng ngoại tệ làm định giá hoặc thỏa thuận thì các giao dịch khác đều phải sử dụng đồng tiền Việt Nam trong thỏa thuận. Quy định này cũng bao gồm luôn việc không được định giá hợp đồng bằng ngoại tệ và quy đổi thành VNĐ hoặc ngược lại, nếu trái quy định hợp đồng sẽ tuyên bị vô hiệu khi có tranh chấp và đưa ra giải quyết tranh chấp.

6. Đặt cọc
Như đã nói, bất kỳ một sự chuyển đổi nào đối với văn phòng làm việc đều có những khó khăn và trong một thời gian ngắn Bên Thuê không thể ngay lập tức chuyển vào văn phòng mới. Do đó, để giữ lại vị trí thuê cũng như ràng buộc đối với Bên Cho Thuê thì việc đặt cọc là vô cùng cần thiết. Điều lưu ý ở đây là Bên Thuê cần cân nhắc chính xác thời gian cho việc di chuyển sang văn phòng mới để đặt cọc cho vị trí mới của mình. Nếu trong thời hạn đặt cọc mà bất cứ bên nào vi phạm việc thực hiện hợp đồng như Bên Cho Thuê cho người khác thuê hay Bên Thuê không đến thuê theo thỏa thuận thì đều có thể áp dụng quy định phạt cọc đối với bên có hành vi vi phạm.

7. Các vấn đề chi phí và hư hỏng
Về vấn đề chi phí, ngoài các khoản phí đã bao gồm trong giá thuê, Bên Cho thuê không phải chi trả các khoản phí nào để phục vụ việc thuê văn phòng của Bên Thuê.
Về vấn đề hư hỏng, nếu hư hỏng xuất phát từ việc kết cấu của văn phòng hay các lỗi kỹ thuật của các thiết bị bao gồm theo giá thuê văn phòng (nếu có) sẽ do Bên Cho Thuê có trách nhiệm đảm bảo sửa chữa và bảo trì. Tuy nhiên, mọi hư hỏng xuất phát từ những tác động của Bên Thuê trong quá trình thuê văn phòng, Bên Thuê phải hoàn toàn chịu trách nhiệm.

8. Một số lưu ý khác: 
- Thuê văn phòng nói chung và đặc biệt là thuê văn phòng trong các tòa nhà cần lưu ý thêm về thời gian Bên thuê có thể lưu lại làm việc trong ngày. Thời gian làm viêc có thể thỏa thuận linh hoạt theo thời gian làm việc của tòa nhà (Giờ đóng-mở cửa) hoặc điều khoản riêng biệt về thời gian cho một số cho lãnh đạo hoặc nhân viên của Bên Thuê.
- Vấn đề chuyển nhượng lại hợp đồng cũng là một trong những vấn đề thường bị các Bên bỏ sót khi thỏa thuận. Cần lường trước rằng, trong tương lai có thể một trong hai bên có nhu cầu chuyển nhượng lại Hợp đồng Thuê văn phòng với một Bên thứ ba. Do đó, điều điều khoản về việc chuyển nhượng này có được Bên còn lại chấp nhận hay không và nếu chấp nhận thì cần phải kèm theo những điều kiện gì (Giá, thời hạn thuê có thay đổi nếu có, chủ thể, các nghĩa vụ và trách nhiệm giữa các bên…) cần được làm rõ trong chính hợp đồng này.

Bản quyền thuộc về Yalpus.com
---

Yalpus với đội ngũ Luật sư và chuyên viên giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực hợp đồng sẽ nơi đáng tin cậy để quý khách giao phó bản hợp đồng mang lại những quyền và lợi ích chính đáng của mình.
Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ Luật sư của chúng tôi để hỗ trợ trong quá trình xây dựng, soạn thảo, thẩm định, đàm phán hoặc giải quyết tranh chấp Hợp đồng xin vui lòng liên hệ với Yalpus.com để được tư vấn, hỗ trợ một cách tốt nhất.

>> CÁC DỊCH VỤ LUẬT SƯ HỢP ĐỒNG
Share on Google Plus

Yalpus Law Firm

Yalpus với đội ngũ Luật sư và chuyên viên giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ pháp lý sẽ là nơi đáng tin cậy để quý khách giao phó và ủy thác cho Yalpus hỗ trợ các vấn đề pháp lý cho Quý khách hàng. Hotline: 0935864357

Comment!

0 comments:

Post a Comment