• 0935 864 357
  • YalpusLaw@gmail.com
  • Luật sư Tư vấn Pháp luật

ĐIỀU KIỆN BÁN NHÀ DỰ ÁN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Yalpus.com - Câu hỏi mà rất được mọi người (cả chủ đầu tư và người mua nhà) quan tâm liên quan đến việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là khi nào Chủ đầu tư dự án được quyền ký Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai cho khách hàng. Sau đây là một số phân tích liên quan đến vấn đề này như sau:

>> Việt Kiều mua nhà đất tại Việt Nam từ 1/7/2015
>> Thủ tục Công chứng Hợp đồng giao dịch Nhà đất
>> Luật sư Tư vấn Hợp đồng Mua bán Nhà đất

>> GIỚI THIỆU THẺ DOANH NHÂN APEC: Miễn Visa 21 nước thành viên Khối Apec (*)

Bán nhà hình thành trong tương cần đáp ứng những điều kiện khắc khe theo luật định
1. Thời điểm được quyền bán:
Bất động sản (bao gồm cả nhà ở) khi chào bán phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất (dự án), hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Chi chú: Trong giai đoạn dự án chưa đáp ứng các điều kiện nêu trên (thường là chưa có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng) thì các Chủ đầu tư sẽ tổ chức bán hàng với các phương thức như đặt chỗ, giữ chỗ và có thể là Ký kết Hợp đồng đặt cọc để khi nào đủ điều kiện mua bán thì sẽ tiến hành ký kết Hợp đồng mua bán chính thức. Các phương thức này thật sự chưa có bất kỳ một quy định nào rõ ràng là cho phép hoặc nghiêm cấp các Chủ đầu tư thực hiện các thỏa thuận/ giao dịch này. Nhưng trong trường hợp có xảy ra tranh chấp thì vấn đề xử lý sẽ rắc rối và quyền, nghĩa vụ của các bên sẽ căn cứ trên cơ sở chứng cứ cũng như lập luận của mỗi bên đưa ra. Trường hợp có phát sinh tranh chấp nhiều thì có thể Tòa án tối cao sẽ có một Bản án được xem là án lệ trong trường hợp tranh chấp này.

2. Tiến độ và tỷ lệ vốn được huy động vốn:
Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Thực tế: Trên thực tế hiện này Chủ đầu tư luôn có những phương thức khác nhau đối với một dự án, thông thường có từ 2 đến 4 phươn thức thanh toán như:
Phương thức 1: Đóng theo tiến độ như luật quy định.
Phương thức 2: Đóng vượt mức cho phép của luật và khách hàng được chiết khấu một khoản.
Phương thức 3: Đóng đến 70%, thậm chí 95% ngay khi đủ điều kiện ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở (xong phần móng) và thông thường khách hàng được chiết khấu một khoảng khác cao là từ 3 - 5% giá trị bất động sản.

Nhận xét: Đây là  một phương thức có thể nói là "phá rào" của Chủ đầu tư, còn có được xem là "lách luật" hợp pháp không thì có lẽ phải có tranh chấp và có vài bản án và một bản án được chọn làm án lệ thì mới biết chính xác được chủ đầu tư có vi phạm hay không khi đưa ra quy định và thoả thuận với khách hàng như vậy. Nhưng xét về mặt chủ quan thì thì Chủ đầu tư đang cố tính làm sai vì bản chất của việc hạn chế tỷ lệ huy động vốn là để đảm bảo Chủ đầu tư "vung tay quá trán" khi dự án chưa tới đâu mà đã thu một số tiền khá lớn của khách hàng từ đó dẫn đến việc đầu tư dự án khác và dễ dẫn đến tình trạng lừa đảo. Vì thế khách hàng khi chọn phương án này, bên cạnh "triết lý" rủi ro càng cao thì lợi nhuận càng cao thì nên quan tâm đến năng lực và uy tín của Chủ đầu tư chứ đừng quá ham vào tỷ lệ chiết khấu mà có khi mất trắng hoặc thiệt hai số tiền rất lớn đã đầu tư.

3. Bảo lãnh của Ngân hàng thương mại đối với chủ đầu tư dự án khi bán/ cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai:
Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực (danh sách ngân hàng này được Ngân hàng nhà nước công bố và hiện giờ chỉ có vài Ngân hàng là không được bảo lãnh bất động sản) thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

4. Quyền của bên mua về việc chuyển nhượng lại Hợp đồng mua bán: 
Theo quy định thì Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

Lưu ý: Như vậy trong trường hợp mà Chủ đầu tư đã nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì các bên sẽ không được quyền ký kết hợp đồng mua bán mà phải đợi sau khi bên mua được cấp Giấy chứng nhận thì mới có thể ký kết hợp đồng mua bán. Nhưng trong trường hợp này các bên có thể ký kết các Hợp đồng đặt cọc hay Hợp đồng hứa mua hứa bán đề cho việc chuyển nhượng nhà ở sau khi bên mua được cấp Giấy chứng nhận.

Sau đây là một số quy định cụ thể của pháp luật về vấn đề bán nhà hình thành trong tương lai đối với Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại như sau:

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014

Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.

Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Điều 58. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
1. Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
2. Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.

Điều 59. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Bản quyền thuộc về Yalpus.com

Yalpus luôn quan tâm xây dựng, phát triển đội ngũ Luật sư, chuyên viên pháp lý và các chuyên gia Bất động sản am hiểu pháp luật để giải quyết những rắc rối, những yêu cầu pháp lý của Quý khách hàng một cách chính xác và hợp pháp, đồng thời bảo vệ tối đa quyền, lợi ích của Quý khách hàng trong khuôn khổ pháp luật cho phép.

Khi sử dụng dịch vụ của Yalpus, Quý khách hàng hoàn toàn tin tưởng vào sự giao phó của mình đối với Công ty và sẽ giảm sự lo lắng về những vấn đề pháp lý phức tạp, từ đó tập trung vào những quyết định đầu tư, kinh doanh để đem lại một kết quả tốt đẹp nhất.


Thông tin liên hệ
YALPUS LAW FIRM
Địa chỉ: 56B Hoa Cau, P.7, Q.Phú Nhuận, Tp.HCM.
Hotline Lawyer: 0935 864 357     -     Email: YalpusLaw@gmail.com
Website: www.Yalpus.com

Share on Google Plus

Yalpus Law Firm

Yalpus với đội ngũ Luật sư và chuyên viên giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ pháp lý sẽ là nơi đáng tin cậy để quý khách giao phó và ủy thác cho Yalpus hỗ trợ các vấn đề pháp lý cho Quý khách hàng. Hotline: 0935864357