• 0935 864 357
  • YalpusLaw@gmail.com
  • Luật sư Tư vấn Pháp luật

HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG CẦN LƯU Ý NHỮNG GÌ

Yalpus.com - Hợp đồng xây dựng là một trong những loại Hợp đồng phức tạp vì bên cạnh những nội dung cơ bản của một loại Hợp đồng thì nó còn chứa đựng những nội dung trong lĩnh vực xây dựng, đây là lĩnh vực mà không phải ai cũng có khả năng hiểu biết hoặc cho dù có hiểu biết cũng khó mà am hiểu tường tận. Vì thế việc soạn thảo các Hợp đồng trong lĩnh vực xây dựng như: thi công xây dựng, tư vấn, thẩm tra thiết kế, tư vấn giám sát, quản lý khối tượng, quản lý dự án,… đòi hỏi những người soạn thảo, thẩm định hoặc tư vấn đòi hỏi phải nắm rõ những kiến thức đặc thù trong lĩnh vực xây dựng.

Hợp đồng thi công xây dựng
Thủ tục Xin giấy phép xây dựng
Luật sư Tư vấn Soạn thảo Hợp đồng

Qua kinh nghiệm tư vấn, soạn thảo và thẩm định các Hợp đồng trong lĩnh vực xây dựng, Yalpus xin lưu tổng hợp và phân tích đến các bạn một số nội dung chính cơ bản cần lưu ý khi tham gia các công việc liên quan đến Hợp đồng xây dựng như đàm phán, tư vấn, soạn thảo và thẩm định, cụ thể như sau:

1. Nội dung Hợp đồng: 

Khó khăn đầu tiên của các bên là xác định được nội dung Hợp đồng, nghĩa là xác định được phạm vi công việc theo Hợp đồng mà một bên phải thực hiện cho Bên kia. Để hiểu rõ tính phức tạp của việc xác định nội dung Hợp đồng thì các bạn hình dung một dự án xây dựng một công trình nào bất kỳ thì thông thường có nhiều hạng mục, nhiều nhà thầu con vì thế nếu không xác định chính xác nội dung công việc phải thực hiện thì rất dễ làm phát sinh các công việc sau này không được thỏa thuận trong Hợp đồng từ đó làm phát sinh thêm chi phí ngoài dự toán.

Đối với một dự án lớn thường có nhiều Nhà thầu thực hiện những phần khác nhau thì các bên phải thoả thuận rõ phạm vi công việc của các bên để tránh phải ôm thêm những công việc không phải của mình (đối với nhà thầu) hoặc phải phát sinh chi phí cho phần công việc không thuộc về nghĩa vụ của nhà thầu hiện hữu nào (đối với Chủ đầu tư). Ngoài ra cũng cần có những điều khoản quy định liên quan đến sự hợp tác hoặc ảnh hưởng công việc qua lại giữa các nhà thầu, đồng thời dự liệu được những tình huống phát sinh của một bên có thể ảnh hưởng đến bên còn lại như sự vi phạm, không đảm bảo tiến độ, chất lương,...

Trong phần nội dung Hợp đồng các bên có thể lập các phụ lục Hợp đồng cho từng hạng mục công việc cụ thể và quy định chi tiết các yêu cầu để dễ thực hiện và tuân thủ.

2. Nghiệm thu công trình/ công việc:

Để đảm bảo việc nghiệm thu được thực hiện một cách rõ ràng và tránh tranh chấp thì cần thỏa thuận rõ các tiêu chí sau đây:
- Chất lượng, tiêu chuẩn công trình, hạng mục hoặc công việc, sản phẩm hoàn thành.
- Thành phần nghiệm thu gồm những ai và bắt buộc các bên phải ký xác nhận vào Biên bản nghiệm thủ. Công việc được xem là đã nghiêm thu khi tất cả các bên (Chủ đầu tư, Nhà thầu, Bên Tư vấn,…) đều xác nhận đồng ý nghiệm thu công việc và không có bất kỳ ý kiến yêu cầu khắc phục, sửa chữa đối với bất kỳ hạng mục, công việc nào.

Các bên cũng lưu ý về nghĩa vụ tham gia nghiệm thu và có ý kiến đồng ý hoặc không đồng ý. Và có hướng xử lý đối với những nội dung mà các bên không thống nhất, có kết luận khác nhau, cũng như đối với những phần công việc/ hạng mục không đạt kết quả thì Nhà thầu có nghĩa vụ phải khắc phục hay hoàn thiện là bao lâu và thời gian tối đa cho việc khắc phục này như thế nào? Và những trường hợp vi phạm nào của Nhà thầu thì Chủ đầu tư được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc thuê đơn vị thứ ba khác thực hiện. Đồng thời cơ chế xử lý hậu quả tiếp theo như thế nào?

Trong trường hợp cần phải thuê đơn vị giám định độc lập thì ai có quyền thuê và chi phí sẽ do ai gánh chịu hay chia đều.

3. Thời hạn liên quan đến công việc:

Quy định rõ và logic các điều khoản về thời gian để đảm bảo công trình được hoàn thiện trong thời hạn yêu cầu, tránh được những lần gia hạn hoặc bỏ dỡ công trình trong quá trình thực hiện. Lưu ý đến nghĩa vụ thời hạn của các Nhà thầu có các công việc liên quan đến nhau để tránh ảnh hưởng sự vi phạm của nhà thầu này làm kéo théo sự gia hạn thời gian của nhà thầu khác. Một số nội dung về thời hạn cần lưu ý như sau:

- Thời hạn hoàn thành công việc (công trình): đây là thời hạn quan trọng đầu tiên cần quan tâm và thiết lập các điều khoản hợp đồng thật chặt chẽ. Lưu ý đến thời hạn do kéo dãi thời gian chậm trễ hoặc khắc phục các sai sót, sửa chữa. Nên thiết lập làm sao để đảm bảo công trình không vượt quá một mức thời gian tối đa cho phép.

- Thời hạn hoàn thành việc khắc phục các sai xót, sửa chữa công trình, hoàn thành mà không đạt yêu cầu nên quy định thời hạn tối đa để hoàn thành việc khắc phục, sửa chữa này. Nêu như quá thời hạn đó nghĩa là Chủ đầu tư/ Bên thuê dịch vụ được quyền thuê đơn vị khác thực hiện và yêu cầu bên kia bồi thường và phạt vi phạm,…

- Lưu ý đối với các thông báo yêu cầu của các bên: Để đảm bảo việc xác định vi phạm cũng như giới hạn các mốc thời hạn thì nên thỏa thuận điều khoản thông báo yêu cầu chặt chẽ như: địa chỉ, đơn vị nhận hoặc người đại diện, hình thức thông báo,… Đặc biệt lưu ý đến trường hợp có sự thay đổi địa chỉ hoặc thay đổi người nhận, pháp nhân,…

4. Bảo lãnh, thanh toán.

Nghĩa vụ bảo lãnh của Nhà thầu để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán, bảo hành công trình vì thế đây là điều khoản nhằm để bảo vệ Chủ đầu tư/ Bên thuê tư vấn tránh được những rủi ro do Nhà thầu/ Bên cung cấp dịch vụ có thể gây ra.
Việc bảo lãnh này nên thiết lập liên quan mật thiết đến điều khoản thanh toán, điều khoản thực hiện công việc và điều khoản bảnh hành công trình, công việc.

Ngoài ra Chủ đầu tư có thể giữ lại một khoản tiền cho đến hết thời gian bảo hành của Dự án mà không nhất thiết phải có bảo lãnh của Ngân hàng cho Nhà thầu.

5. Phạt vi phạm, đơn phương chấm dứt Hợp đồng.

Nội dung vi phạm: Trong hoạt động xây dựng có nội dung công việc khá rộng nên những vi phạm phát sinh từ đó cũng rất khác nhau. Có những vi phạm có thể ảnh gây ra hậu quả nghiệm trọng những cũng có những vi phạm không tác động nhiều đến bên bị vi phạm. Vì thế cần xác định hai loại vi phạm cơ bản là vi phạm nhẹ (có thể yêu cầu khắc phục, cảnh cảo trước) và loại vi phạm nghiệm trọng (xử phạt, bồi thường và có thể là căn cứ để đơn phương chấm dứt Hợp đồng).

Chế tài (xử lý vi phạm): Trong bất kỳ Hợp đồng này thì việc thỏa thuận điều khoản về chế tài để xử lý vi phạm là một việc khó khăn và có thể làm cho việc ký kết Hợp đồng không thể thực hiện được. Nhưng nếu các bên né tránh điều khoản này mà quy định sơ sài thì có sau này sẽ không bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của mình khi bên kia vi phạm. Điều khoản này nên cần lưu ý một số vấn đề sau:

- Mức phạt vi phạm do nghĩa vụ chậm thanh toán hoặc chậm hoàn thành công việc theo yêu cầu: thông thường các bên hay phạt là 0,05%/ngày vi phạm nhưng không quá X ngày. Nếu vi phạm diễn ra quá X ngày thì tùy tình huống mà các bên sẽ tiến hành các công việc như: Đơn phương chấm dứt Hợp đồng, khởi kiện ra tòa, thay đổi chế tài khác (tăng nặng chế tài),…

- Thỏa thuận bồi thường thiệt hại: Khác với chế tài phạt hợp đồng bị giới hạn trong lĩnh vực xây dựng là 12%, chế tại bồi thường thiệt hại không giới hạn mức bồi thường mà là thiệt hại đến đâu bồi thường đến đó. Thông thường các đơn vị Nhà thầu/ Nhà tư vấn nhỏ rất sợ điều khoản bồi thường thiệt hại này. Họ sẵn sằng nâng mức phạt vi phạm lên 15% hoặc 20% (trong khi luật cho phép tối đa là 12%) giá trị hợp đồng bị vi phạm nhưng cố gắng bỏ điều khoản bồi thường thiệt ra khỏi Hợp đồng. Một vi phạm ở một công việc nào đó trong dự án thi công công trình có thể ảnh hường đến các công việc hoặc hạng mục khác hoặc thậm chỉ ảnh hưởng đến cả dự án vì thế đối với một dự án có số vốn đầu tư lơn thì thiệt hại xảy ra cực kỳ lớn. Thiệt hại lớn đồng nghĩa với trách nhiệm bồi thường lớn, các khoản thiệt hại gây ra cho Chủ đầu tư hoặc Bên thuê dịch vụ và trong một số trường hợp có thể gây ra cho Bên thứ ba (đơn vị Nhà thầu khác). Vì thế đối với một dự án có số vốn lên đến cả 100 tỷ mà khi thuê một nhà tư vấn thực hiện những gọi thầu nhỏ như tư vấn giám sát, thẩm định thiết kế kỹ thuật, thiết kế kỹ thuật, khảo sát địa chất, địa hình,… có giá trị từ dưới 100 triệu đến vài trăm triệu mà quy định chế tài bồi thường thiệt hại quả là một rủi ro lớn cho Nhà thầu/Nhà tư vấn. Nhưng để bảo vệ quyền lợi của Chủ đầu tư/Bên thuê dịch vụ thì nên lưu ý Hợp đồng phải có điều khoản bồi thường thiệt hại. Quy định này cũng góp phần nâng cao trách nhiệm của Nhà thầu/ Bên tư vấn.

Xử lý vi phạm do không hoàn thành công trình đúng thời hạn (sau khi đã gia hạn) hoặc chất lượng công trình không đạt yêu cầu. Cũng xin lưu ý đến việc xử lý vi phạm đối với trường hợp không khắc phục các sai sót, sửa chữa trong thời hạn theo quy định của Hợp đồng.

Trên đây là một số lưu ý cơ bản, bên cạnh đó trong quá trình thực hiện các công việc liên quan đến Hợp đồng trong lĩnh vực xây dựng, các bên cũng nên lưu ý thêm các điều khoản khác như: quyền ra vào công trình, ký xác nhận nhật ký công trình, an toàn lao động, bảo mật thông tin, chất lượng nhân sự và thay đổi nhân sự,…

Bản quyền thuộc về Yalpus.com
---
Yalpus với đội ngũ Luật sư và chuyên viên giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực hợp đồng sẽ nơi đáng tin cậy để quý khách giao phó bản hợp đồng mang lại những quyền và lợi ích chính đáng của mình.

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ Luật sư của chúng tôi để hỗ trợ trong quá trình xây dựng, soạn thảo, thẩm định, đàm phán hoặc giải quyết tranh chấp Hợp đồng xin vui lòng liên hệ với Yalpus.com để được tư vấn, hỗ trợ một cách tốt nhất.




Share on Google Plus

Yalpus Law Firm

Yalpus với đội ngũ Luật sư và chuyên viên giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ pháp lý sẽ là nơi đáng tin cậy để quý khách giao phó và ủy thác cho Yalpus hỗ trợ các vấn đề pháp lý cho Quý khách hàng. Hotline: 0935864357

Comment!

0 comments:

Post a Comment